ブログ 三鷹市 リフォーム プランニング 見積もり 契約 工事工程 手配 着工~完成まで

ここの所、やっと机に向かって作業をしています。

締め切り間近な割と規模の大きいリフォームの見積もりをしています。築25年、2階建て地下ガレージ付きの戸建て住宅だ。

なかなか、見積もり作業に手が付けられず焦っています。                                

お宅に伺って、ご要望やその事情についてもおヒヤリングを致しました。又、お宅の隅々まで拝見させていただきました。

私が設計も担当しています。計画プランも何度か作成して、ご家族の皆様と意見交換を致しました。

現場調査は全てに置いて行います。建設地の地形や立地条件、既存図面の確認と現況を床下、屋根裏から構造を目視点検をしました。内部外部の設備の状況と外廻りの屋根、外壁、窓、樋、バルコニーの防水、地下ガレージ上部の防水及び外部アプローチのタイルの状況もチェックしました。

計画の概要は、お母さんが一人で暮らしていましたが、最近お母さんが足を痛めてしばらく施設に行っている。

ご本人様(娘さんご家族4人)は近くに家を建てて住んでいる。

同居して、お母さんの介護をするのでリフォームを行う。

この度も思い切って必要な所は大胆に計画します。リフォームのポイントは健康と安心して快適に過ごせる家です。

1.バリアフリーにする。

2.お母さんが快適に過ごせるようなスペースの確保

4.水周り介護のスペースと動線の検討

他耐震性の確保、断熱生の確保、防水対策リフォームしたいことはいっぱい有ります。

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戸建住宅の水回り工事のメモ-1 洗面所、トイレ、浴室UB 東京都三鷹市の古宇田ホームのリフォームhttp://www.re-kouda.net

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築25年の木造在来工法の戸建2階建て住宅です。洗濯機用の給水栓から少し漏水がありました。一部壁床が傷んでいましたので改修が必要でした。設備配管もメンテナンスしました。住宅設備機器も建築した当時のままでしたのでご希望により交換致しました。

実施図

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工事行程

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予算書

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電気工事をのぞいてみましょう。築40年のマンションのスケルトン工事 東京都三鷹市の古宇田ホームのリフォームhttp://www.re-kouda.net

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5階建のオーナーマンションです 1階がご両親の住まい。他は賃貸のスペースです。工事を行う3,4、5階はメゾネットになっていて、ご家族用の貸し室でした。この度は、オーナーさんのご家族のお住まいにします。

えぇ!エレベータがないの!仕事場は345階なのに。うわぁ これは大変だなと思いつつ着手になりました。又現場には荷下ろし用の駐車スペースもなく、トイレも有りません。やっぱりちょっと大変でした。

撤去物が多く、運び出しが多い解体工事は、解体屋さんにお願いしました。少しは気が楽になりましたが終わった訳では有りません。

階段は特に1階、2階は狭いのです。これが最後まで私を苦しめました。とにかく大工さん始め電気屋さん、水道屋さん等の職人さんも大変だったと思います。

木材は長いし、合板は大きく。建材も長く、扉もかさばって重かった。キッチンセットや家具類も箱入りで大きく、山登りのごとく一生懸命階段を一歩一歩上がるだけです。みんなで力を合わせなければ出来なかったことも有りました。キッチンセットのカウンターは梱包のまま4階へ入れる為、5階屋上からロープで引上げてもらい下からもロープで支え、4階の窓から数人で箱の下部を室内へ引っ張り込むと言う作業でした。このときばかりは、なんか、もう、やけくそって感じでした。

そんなことで、私はしばらく工事が終えるまで、材料運びやゴミ(発生材・残材)搬出で相当に体を鍛えさせていただきましたが。

古いマンションのスケルトンのRCの躯体はなんか痛々しいですね。既存の設備配管や電気設備も年月を経ているので状況を各専門家と確認をして、具体的に問題点や作業内容検討していきます。特に給水管は鉄管の場合は要注意です。排水配管は主管に結ぶ配管勾配や経路に注意します。それによって床の高さや天井の高さに影響するからです。排気ダクトも天井の高さに関係します。

既存窓サッシのアングル(窓枠を取付ける為の)は隠れたポイントです。アングルが有るかどうかは意外と行程に響きます。壊れたりしていると先に製作して用意しなければなりません。窓枠の取り付は早い時期に行います。それで壁の仕上げ位置や天井の端の位置を決めます。

電気工事は、これまでの東電の引き込み線では、改築計画の増設に耐えられる幹線の太さではないので、別途で新しい幹線を引込み、新しい電気メーターを取付ける申請としました。そのほうが安全で、安価になりました。震災の関係で引込のタイミングが難しかったです。

この度の電気工事は材料支給としました。                                           参考として電線の種類と特徴をメモします。

3階のコンセント配線計画図です。他に電灯用配線(スイッチ)計画図も作成します。

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4階のコンセント配線計画図です。他に電灯用配線(スイッチ)計画図を作します。

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5階コンセント配線計画図です。他にも電灯配線(スイッチ)計画図を作成します5

Fケーブル1.6mm×2芯は一般的なスイッチやコンセント用に使用します。

Fケーブル2.0mm×2芯は単独配線用(専用回路)です。 しいて言えば分電盤から最初のコンセントや電灯までに使用します。

Fケーブル1.6mm×3芯は主に電灯スイッチ2個用(洗面所とトイレ)のスイッチの部品に使用します。

Fケーブル2.0mm×3芯容量の大きい単独のアース付きコンセント(IH・食洗機・乾燥機・電子レンジ・ドラヤー等)として使います。

給湯器用リモコン配線。インターホーン用2芯配線。

インターネット用光配線はCD管にCAT6のLANケーブルの配線を入れます。

TV用同軸線も配線も忘れないでください。

TEL配線用配管も有ります。  

申請用引込幹線・外部メーター・分電盤配置配線計画                                                            

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各配線が分電盤に集まってきた様子。                                           上の5階、4階から3階の配線も集めてきました。3階の分電盤へ集めて結線していきます。間違えないように、それぞれの電線には全て場所や位置・特徴なども書いてあります。現場で見るとすごい量の電線だなーと感心してしまいます。

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東電の配線までに幹線引込と分電盤の取付と各配線の結線工事をして置かなければなりません。

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東電の配線が無事終えました(リミッターブレーカーも着いています。これで外部にメーターがつきました。電気も流れています。

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外部から引き込む幹線は CV14m㎡×3Cを使用しました。分電盤(panasonicQR3624)は漏電遮断機(ELBアースリミッターブレーカー)付き。東電が契約容量を決めるLB(リミッターブレーカー)を付けます。電力量メーターは東電で付けてもらいます。電気メーターボックスpanasonic BQKN8311Wは電気屋さんが付けます。

築を含め工事を終えたのですが震災の為、洗面器・便器・ユニットバス等の住宅設備の納期が未定のため、現場を開けてあります。

下請け工事でした。計画平面図を頂いていますが、大事な寸法がありません。電気レイアウト図や設備レイアウト図も早めに必要です。各メーカーが発行している住設器具の納まり図面も早く下さい。ポイントの説明も頂きたいですね。工事が始まってから決めていくのは、現場の混乱の元です。何とか納めていますが、手戻りや手待ちの仕事も多くなってスムーズに進みません。リフォーム工事は建築工事の中でも難しい仕事ですので、川上の方でしっかりよろしくお願い致します。

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住まいながらのリフォーム ツ-バフォ-工法の限界かな 東京都三鷹市の古宇田ホームのリフォームhttp://www.re-kouda.net

概略のプランです。東京都三鷹市の古宇田ホームのリフォームhttp://www.re-kouda.net

プランのビフォア・アフターよりも、私としては、久しぶりのツバイフォーの増改築なので、これまでの技術を見直して最新の工法を取入れて施工しました。増築部分では既存基礎との接続部分に入念に補強用アンカーを施工しました。実態として引張や曲げに対する強度がどの位有るのか試したくなりました。現場でウインチで引抜いたり・ハンマーで叩いてみたりしました。施工や養生の仕方は大事だなぁと改めて思いました。         

計画図面

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既存図 既存図を元にプランの打合わせ

もっとも力が入ったのはリビングを広くするために既存の玄関・ホール・廊下との壁を撤去することでした。2間(3.640mm)の開口を作る計画です。今回は2カ所も2階の荷重を受けながら1階の壁撤去して開口補強用梁を入れました。実際の施工では2階の荷重を感じますので少しビビリました。    もちろん構造設計士にも相談の上の設計ですので構造的には問題はないのですが。

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ビフォア(外観)

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アフター (外観) プランで想像していたより立派になりました。動線も変化してアプローチが自然な感じになりました。

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梁補強工事 施工中

一番気が力りました。ストレスが有りました。支柱にグーンと荷重がかかるのわかりました。

仮設の荷重受け用支柱は古宇田のアイディアも入っています。支柱の荷重を受ける部分にアゴを取付けました。梁を入れる時に支柱がじゃまにならないようにしました。又梁を入れる時にアゴの部分を薄く切り取って設置出来ます。

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仮設工事 施工中

6月中は特に外部の木工事が多く、雨天のリスク軽減のため増築部分に雨除けを工夫しました。結構雨の日も有りました。そんなに支障なく工事は進められました。しかし完成してしまうと、雨除けのことなんか忘れてしまいますね。しかし、バルコニーの拡張も有りましたので防水対策としても有効でした。ありがとう。

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仮設工事 雨対策  もう少し雨除けの工夫を見てください。

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工事の流れ 工事工程表

お客様が住まいながらの工事となりました。、台所は使用するので最後の工事として欲しい。浴室は短期で単独施工として欲しい。リビング・ダイニングは最後まで使えるようにして欲しい旨の要望が有りました。お客様の希望に合うような工事行程計画としました。併行できる工事と単独工事を織り交ぜて計画しました。

リビングの梁を入れ替えるときは、壁のスタット(柱)は切り取りましたが、リビング側の壁一枚(既存の石膏ボード)は最後まで残して仕事を致しました。

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エクステリア 家の周囲のスペースを有効利用

【アフター】急に敷地が広くなりました。うわぁ、助かります。

 今までは人も通れませんでした。エアコンの室外機置き場になっていました。でもこれからは、物置もおけます。洗濯物も干せます。自転車もおけますね。

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【アフター】 土間が完成しました。

広くなってゆったりと歩くことができます。うれしいですね。

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【アフター】 南側テラスのパーゴラにもサンテラスを取り付けました。

雨の日も快適に利用できます。

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ビフォア】 通路を確保するための施工中です。

基礎工事を行っています

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【ビフォア】 通路を支えて、荷重を負担する基礎です。

強固にしておかなければなりません。工夫のいるところでした。

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【ビフォア】 床になる通路を支える鉄骨製の柱と梁です。

構造的にはピン構造で設計してあります。

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【ビフォア】 鉄骨製の骨組みに鋼製のデッキープレートを設置しました。

よいよ、次は床のコンクリートの打ち込です。6mmの鉄筋も配筋しました。

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【ビフォア】 デッキープレートの施工です。

鉄骨屋さんの仕事です。まっすぐに行かないところは、アセチレンで加工して設置します。たのもし~ですね。

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エコなエクステリアリフォーム-1

【ビフォア】変わるのは家だけではありません。

家のリフォームをしたら、きっと、家を引立てるエクステリアも何とかしたくなります。

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【施工中】 やはりそうですね。塀を壊したら新しい物が見えてきますね。

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【施工中】左官屋さんにモルタルで下地作ってもらいました。

状況によりますが、既存のブロックには風窓や表面が経年で傷んでいるため、直接タイルをはれない場合が多いです。下地工事を行い。後で問題が無いように施工しました。

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【アフター】今まであった塀を再利用した塀です。エコの感覚です。

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輸入窓サッシ ダブルハングのペアガラスの交換

【ビフォア】サッシ本体から取り外しました。

ガラスをフレームから外します。出来れば外した部品を再利用したいので、慎重にガラス押さえているビートを丁寧に外します。

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【アフター】交換完了

ガラスは事前にサイズを測り注文して置かなければなりません。

そこのところよろしくお願いいたします。             

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輸入窓のリフォーム

【ビフォア】輸入窓のリフォーム                                      

出窓FIXのペガラスに空気が侵入してガラスが曇ってしまいました。結露と雨水の浸入でフレームやサッシ本体が傷んできました。

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【ビフォア】外してフレームをリフォームしなければなりません。足場も必要です。

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【ビフォア】重いので運ぶ時にも注意が十分必要です。

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【ビフォア】作業の準備が出来ました。                               

作業台の窓はもう腐食したフレーム無くなっています。

古い窓の分解は、注意して行っても 割れたり折れたりすることがあります。

                                           

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【アフター】フレームの加工製作と取付け。

フレームの製作はかなりテクニックが必要です。

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【アフター】塗装

塗装の職人さんも来て頂いて、塗装もその日の内に仕上げます。

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【アフター】フレームにはめ込む作業です。

ガラスは角をぶっつけると割れやすいので慎重にも慎重に行うなわなければなりません。

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【アフター】外した部品の取付。

最後の仕事もキッチンと行いました。良くできました。ご苦労様です。

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パティオドアの補修

パティオドアも年月を経るとやはりメンテナンスが必要になります。

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パティオドアを枠から外ずして点検。建付けの調整を行います。

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消耗したモヘヤを撤去して、新しい隙間モヘヤの交換で隙間風をシャットアウト。

ハンドルや他も点検、調整します。

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ちょっとコツがいります。

FIX部分のモヘヤも消耗しています。

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新しいモヘヤ取付けました。ちょっとホットします。

FIX部分の防水処理も大切なメンテナンスです。

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コーキングも劣化して防水効果がなくなっています。打ち替えは重要です。

網戸の点検、調整

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網戸の不具合は網戸だけの問題ではない場合があります。

建物そのものが少し縮んだり、窓の上部の梁が少し撓んで下がることもあります。

そんな影響を受けていることも見逃さないようにしましょう。

網戸の戸車

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古くなると、合う戸車はありません。調整して補強して工夫してもう少し働いてもらいます。 内緒ですが、上の枠にも同じ戸車がついている場合もあります。あればラッキーですね。

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床工事-1 床暖房設置工事

アフター   きれいに出来ました。よかった。

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結構難しい仕事でした。リビングとダイニングの戸襖の敷居や巾木などを残して解体すること。残した廻りの取合い部分にうまく合わせること。キッチンはキッチンセットを残したまま床を全部撤去して加工すること、更に撤去した床下収納庫(スライド式)を着け直すのも一苦労でした。

ビフォーア  既存リビング

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施工中-1 既存床フローリング解体

既存の床は根太+12mmのフローリングだけでした。グラスウール50mmの断熱材が入っていました。ちょっと寒いかも。

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床の構造がよくわかりますね。もう一枚床合板が欲しかったですね。 

施工中-2   床組解体しました。 

床下の様子がよくわかりますね。床下は地面ですね。土台と壁の隙間から壁の中に風が入りやすいですね。

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施工中-3

断熱材を入れて 高さを調整して下地合板を貼りました。すっきりしました。

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大工さん お疲れ様でした。未だフローリングを貼る仕事が残っていますが。

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